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　　：2025 年南山区预计有较多新盘入市，市场竞争白热化。赤湾片区的天健湾时代府等竞品分流客户，同时周边天健拿下的 K104-0049 宗地，不设配建、售价及户型限制，未来竞争压力大。开发商为吸引购房者，采取降价策略来提升竞争力。

　　：赤湾板块发展速度相对较慢，目前周边有多个旧改项目，存在施工噪音、灰尘等问题，区域环境和配套设施有待进一步完善，这在一定程度上影响了房产价值和居住体验，导致房价受到限制。

　　：小区占地面积约 1.11 万平方米，花园面积相对较小，难以满足部分业主对宽敞绿化空间的需求。整体得房率约 72%，即便加上电梯入户赠送面积后得房率为 84%，也只是处于中等水平，相比一些高得房率楼盘缺乏优势。

　　：开发商深圳市海越锦实业发展有限公司背后虽有国企中国南山开发（集团）股份有限公司支持，但品牌在房地产市场的知名度和影响力，相较于一些一线知名房企而言，还有提升空间，定价时更侧重于性价比来吸引购房者。

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　　近期价格走势：最近有降价情况。项目于 2024 年 11 月开盘，备案均价 7.8 万 /㎡，截至 2025 年 7 月，折后单价 6.1 万 /㎡起。不同户型价格有差异，如 113㎡三房折后单价 6.55-7.12 万 /㎡，降价主要是因为市场竞争加剧，开发商通过降价促销加速去化，同时政策调整降低了交易成本，也间接影响了定价策略。

　　烂尾风险：不存在烂尾风险。项目已处于准现楼状态，外立面铝板安装基本完工，预计 2025 年 10 月精装交付，工程进度按计划推进。且开发商背后有中国南山集团这一国企支持，该集团在赤湾深耕 42 载，具备较强的实力和丰富的开发经验，能够保障项目顺利交付。

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